东莞楼市，等风来？

原创刘博团队
最近网上传言，下半年东莞将迎来第三轮松绑，大概率是取消限购。

除了城区和松山湖，其他镇街全部放开。

对标佛山，端午节前刚放松限购，仅保留三个街道为限购区，其他区域均不限购，且首付最低可以做到两成。

因此，我们认为，东莞取消限购的传言并非空穴来风，实现的可能性是有的。

不过，我们仍要等待正式官宣。

对于想买东莞又没有资格的人来说，现在可以开始研究具体片区和项目了，一旦限购放松，就能及时出手。

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回顾2021年东莞楼市，可以说迎来了史上最严监管，限购、限贷、二手房交易参考价等制度接连出台。

楼市的成交量也随政策调整而跌宕起伏，最后市场热度明显由热转凉。

今年以来，东莞跟随大湾区楼市放松的步伐，慢慢松开了监管的红绳。

先是4.28东莞楼市新政，以“人才引进”和“疫情纾因〞为主线，优化过往不符合新形势的楼市政策，社会意义大于实际作用。

随后514新政出台，政策的具体内容如下：

增值税满5年改为2年；
限售满3年变2年；
双拼户型按一套算证；
二孩或三孩的居民家庭，允许多买一套（限购3套）。

受到增值税5改2、多孩家庭增加购房名额、离婚买房取消限制、双证房等诸多利好政策叠加刺激，东莞二手市场成交热度重新上升。

5月东莞二手住宅网签1319套，环比上涨23%，2月以来已连涨3个月，创下年内成交高峰。

二手住宅网签量方面，六大片区中，松山湖片区突破400套连涨2月，排名第一，其次为东南临深片区和滨海片区，5月二手房网签量均大于200套。

成交量环比涨幅方面，滨海片区市场成交环比涨幅第一，东部产业园片区第二，松山湖片区第三。

一手住宅上，成交环比涨幅最大的是城区片区，不过成交量最多的，还是松山湖片区。

由此可见，东莞楼市最活跃的区域，就是城区加临深片区，包括松山湖、滨海片区和东南临深片区。

为什么东莞楼市对政策如此敏感？

事实上，从近5年宅地供应市场来看，东莞年供应总量已非常少。

东莞和深圳一样，总面积较小，分别仅有2460和1997平方千米。本身可开发用地就不多，加上经济发达、人口规模大，所以楼市的供需相对紧张。

而且未来很长一段时间，东莞的土地供应量也较难大幅增加，这和东莞的经济发展模式分不开。

东莞是全国为数不多的不设区的地级市，全是直管镇，市政府直接管辖下属的4个街道和28个镇。

得益于这种自下而上的经济模式，东莞有20多个镇，每个镇的经济总量几乎都相当于别的地方的县，并且居住着大量人口。

与此同时，这也使得土地的管理权、开发权主要集中在镇街，土地资源零碎，权属关系复杂，小产权房较多。

东莞曾有意推动并镇设区，但一直未能成行。所以，现在东莞避开行政区划的变更，转而将全市划分为六大经济片区，土地资源紧张难题仍未解决。

因此，东莞的重点片区，我们仍可以坚定看好。

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东莞的六大片区，分别承接了北接广州、南融深圳、西连南沙、东拓惠州的使命。

其中，深圳的外溢能力最强，华为vivo等一批高科技企业已经进驻东莞，因此，东莞临深，特别是有产业支撑和地铁规划片区，最值得看好。

滨海片区：长安镇、虎门镇、沙田镇和厚街镇。

其中，虎门和长安，一直是东莞GDP排名第一第二的工业重镇，是东莞经济最强的片区。

粤港澳大湾区规划落地，长安和虎门得到实质性利好，滨海湾新区位于滨海湾片区之内，由交椅湾、沙角半岛和威远岛三大板块组成。

目前片区内长安、虎门房价4万+/㎡，厚街、沙田房价约3万+/㎡。

长安拥有vivo、OPPO两大手机品牌企业，土地面积小，新房不多，而虎门可开发面积大，选择更多。沙田镇配套相比虎门和厚街等镇差距明显。

滨海片区的交通和产业正在逐步兑现，因此也是东莞投资较热的区域。

片区规划4条地铁，近期规划的东莞轨道2号三期，共有5座站点位于滨海湾新区，分别为滨海湾站、青创城站、港澳码头站、交椅湾西站、交椅湾站。

图源东莞市城市轨道交通2号线三期工程

松山湖片区：松山湖高新技术产业开发区、大朗镇、大岭山镇、寮步镇、茶山镇、石龙镇、石排镇。

松山湖是东莞的产业创新科技中心，广深科技创新长廊核心平台之一、东莞高新科技产业园，承载着东莞未来经济发展的方向，是引领东莞创新驱动的主力。

地理位置好，临深且在中心城区旁边，生态环境好。

在华为等众多科技大佬进驻后，松山湖一些高价二手房都赶得上华为在深圳大本营坂田的房价，成了东莞房价天花板之一。

2012年松山湖停止批复居住用地，直到2019年9月，松山湖才陆续推出几宗商住用地，这意味整个松山湖新房几乎“断供”七年。

整个松山湖板块新房项目很难抢，周边环松山湖外三镇街均价3w+。

松山湖片区石龙和石排、横沥还有1字头，茶山稳稳站上2字头，寮步、大岭山3字头，大朗突破4字头。

其中，大朗紧邻松山湖有先天优势，过去5年大朗房价涨幅位列全东莞第一，侧面验证了松山湖对于区域的价值引领作用。

大岭山同样紧抱松山湖大腿，处在主城、松山湖、滨海新区三点中心，旧改力度大，吸引无数深圳客置业购房；

寮步被夹在松山湖与东城之间，有万象汇、新商圈、省级产业规划等，在售楼盘较多。

这三个环绕着松山湖的镇街也已渐渐告别价格洼地，不过还是可以作为置业投资的选择。价值排序的话，大朗、大岭山略好于寮步。

其他片区表现平平，茶山镇、石龙镇、石排镇三个镇，茶山距离东城最近，开发房企最多，楼市比石排和石龙火热。

东南临深片区：凤岗镇、塘厦镇、黄江镇、清溪镇、樟木头镇。

其中，凤岗号称深圳里，三面被深圳包围，刚好插入深圳北部倒三角的凹口里。如果深圳扩容，从地理位置上来看，凤岗最有资格进入候选名单。

投资凤岗还是以地铁周边为主，地铁10号线东延线相当于是把凤岗的一部分区域纳入了深圳的生活体系。

深圳10号线东延线在凤岗共设置4个站点，分别是龙平路、油柑埔、官井头、大运城邦。

图源深圳交通

塘厦的房价很“扎实”，重点关注塘厦镇政府和东莞南站交通枢纽这两个片区。

黄江优质的购买地段，一个是烟火气息浓厚的镇中心，一个是2025年R1线的地铁口附近楼盘。

城区片区：南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇、石碣镇。

东莞中心城区楼市起步早，加上土地开发利用强度高，新盘逐渐减少，二手房成交活跃。

由于城区房价水平相对较高，也让不少刚需群体外溢到周边镇街，不过最有价值的还是南城，其次东城，南城有CBD、有产业，东城紧随南城，私立教育最好，城市界面新。

东部产业园片区：常平镇、东坑镇、谢岗镇、横沥镇、桥头镇、企石镇。

受制于地缘和交通，该片区远离东莞主要经济带，靠近惠州，房价表现一般，对跨街镇购房者吸引力不大。

常平镇作为片区领头羊，亮点是经济实力雄厚，且是全国唯一拥有两个大型火车站的镇区，规划常平站香港城及东莞东站双TOD项目。

水乡片区：麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇、道滘镇。

这是东莞发展相对落后的镇区，紧邻广州，不过广州新塘房价也才2万，无法形成外溢购买力。

不过，水乡新城有个望洪枢纽，将会有R1线、穗深城际、佛莞以及莞惠城轨4条轨道交通线路在此交汇，因此这里承接了部分城区客户外溢的购房需求。

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东莞夹在广深两个超一线城市之间，交通互联互通是未来的必然趋势，所以发展潜力仍然巨大。

根据规划，深圳西部的宝安和光明共有20号、11号、13号、6号线4条地铁同时与东莞地铁衔接。

到2035年，东莞全域将建成15条城市轨道线，基本实现区域轨道交通全覆盖，届时深莞互通互融，跨城生活与同城生活几乎没有差异。

各片区发展各有千秋，如果从东莞投资角度讲，第一圈层仍是松山湖片区、东南临深片区和滨海片区，最好选择与深圳地铁相连的项目。

6月底，东莞2022年第二批集中供地开拍，8宗地块全部成功出让，共揽金121.16亿元。

8宗地块涉及镇街包括南城、大朗、大岭山、松山湖、虎门和万江6个镇街，吸引包括万科、华润、保利、招商等多家房企竞拍。

东莞南城和万江龙湾地块分别被万科和保利拿下，楼面价刷新高。

土拍热度重燃，将为市场提振信心，带动楼市整体回暖。